DRAHÉ HYPOTÉKY JAKO ČESKÝ PROBLÉM: MÁ BABIŠ PRAVDU, NEBO ČNB JEN BRÁNÍ DALŠÍ INFLAČNÍ RÁNĚ?

Debata o českých hypotékách se znovu dostává do centra politického i ekonomického střetu.

Andrej Babiš tvrdí, že Česko má zbytečně drahé hypotéky a že Česká národní banka svým opatrným přístupem ničí lidem sny o vlastním bydlení. Podle něj by sazby mohly být výrazně níže a české domácnosti by se mohly dostat k dostupnějším úvěrům.

Na druhé straně stojí bankovní rada vedená Alešem Michlem, která argumentuje opatrností. V prostředí, kde se stále objevují nová inflační rizika, podle ní není prostor pro prudké snižování sazeb. Česká ekonomika se sice snaží vrátit k normálu, ale ceny, energie, geopolitická rizika i nejistota na trzích stále nutí centrální banku postupovat velmi opatrně.

Jenže pro běžné domácnosti je výsledek jasný.

Hypotéky jsou drahé.

Cesta k vlastnímu bydlení se vzdaluje.

A Česko podle posledních dostupných dat Evropské centrální banky patří mezi země s nejdražším hypotečním financováním v celé Evropské unii.

Česko mezi nejdražšími v Evropě

Dubnová data ECB ukazují, že průměrná čistá úroková sazba u nově poskytnutých hypoték v Česku činila 4,55 procenta. To je úroveň, která zemi řadí na čtvrté místo mezi nejdražší hypoteční trhy v Evropské unii.

Dražší hypotéky mají už jen Rumunsko, Polsko a Maďarsko.

To je pro české domácnosti nepříjemná zpráva. Zvlášť v zemi, kde jsou ceny nemovitostí dlouhodobě velmi vysoké v poměru k příjmům. Vlastní bydlení se tak pro mnoho mladých rodin, jednotlivců i střední třídy stává stále vzdálenějším cílem.

A nejde jen o psychologii.

Rozdíl několika desetin procentního bodu u hypotéky může znamenat tisíce korun měsíčně. Rozdíl mezi sazbou kolem tří procent a sazbou přes pět procent už může rozhodnout o tom, jestli rodina na vlastní byt vůbec dosáhne.

Proto má Babišova kritika politickou sílu.

Mluví totiž k lidem, kteří nepotřebují složité makroekonomické grafy. Stačí jim podívat se na nabídku banky.

Babišův argument: ČNB drží sazby příliš vysoko

Andrej Babiš staví svou kritiku na jednoduchém kontrastu.

V eurozóně je základní sazba ECB 2,4 procenta. V mnoha zemích eurozóny se hypotéky pohybují kolem tří až čtyř procent, někde dokonce výrazně níže. Například Španělsko má podle uvedených dat průměrnou sazbu kolem 2,80 procenta, Francie 3,11 procenta, Malta přibližně dvě procenta a Bulharsko po vstupu do eurozóny kolem 2,45 procenta.

Česko je oproti tomu na 4,55 procenta podle dubnových dat ECB, zatímco novější údaje z hypotečního trhu ukazují u některých nabídek ještě vyšší úrovně, kolem 5,3 procenta.

Z pohledu Babiše je to důkaz, že česká měnová politika domácnostem nepomáhá. Tvrdí, že lidé platí zbytečně draze za opatrnost centrální banky a že sen o vlastním bydlení se kvůli vysokým sazbám mění v luxus.

Je to silné politické sdělení.

A pro mnoho lidí také velmi srozumitelné.

Michlova opatrnost: levné peníze mohou znovu rozjet inflaci

Jenže ČNB má opačný problém.

Aleš Michl a bankovní rada nemohou sledovat jen hypotéky. Musí hlídat inflaci, stabilitu koruny, očekávání firem, mzdy, ceny energií a geopolitická rizika.

A právě zde se spor komplikuje.

Levnější hypotéky by nepochybně pomohly části domácností. Mohly by rozhýbat realitní trh, zlepšit dostupnost úvěrů a snížit měsíční splátky.

Ale příliš rychlé snížení sazeb by mohlo mít i druhou stranu.

Mohlo by znovu povzbudit poptávku, zvýšit tlak na ceny nemovitostí, oslabit korunu a v kombinaci s externími šoky opět rozdmýchat inflační očekávání. V době, kdy se mluví i o rizicích spojených s Hormuzským průlivem a možnými dopady na energetické trhy, se centrální banka bojí udělat chybu, kterou by později musela draze napravovat.

To je jádro sporu.

Babiš se dívá na domácnosti, které chtějí bydlet.

ČNB se dívá na celou ekonomiku, která se nesmí znovu rozkolísat.

Evropa ukazuje obrovské rozdíly

Žebříček hypotečních sazeb v EU ukazuje, jak rozdílná může být cesta k vlastnímu bydlení.

Nizozemsko, přestože patří mezi deset dražších trhů, má sazbu 3,64 procenta. Dánsko, se svým specifickým systémem hypotečních ústavů a dluhopisového financování, je na 3,80 procenta. Německo, největší evropská ekonomika, vykazuje 3,84 procenta.

Litva má 3,88 procenta, Estonsko 4,05 procenta a Lotyšsko 4,18 procenta. Pobaltské státy jsou tak v eurozóně dražší než západní Evropa, ale stále levnější než Česko.

Česká hodnota 4,55 procenta proto vypadá velmi tvrdě. Ukazuje, že problém není jen český pocit. Je viditelný i v evropském srovnání.

Ale ještě horší situaci mají státy, které zůstaly nad Českem.

Rumunsko se sazbou 5,72 procenta drží vysoké úroky kvůli silným inflačním tlakům. Polsko má 5,88 procenta, přestože jeho základní sazba je jen 3,75 procenta. Tamní banky si účtují mimořádně vysokou přirážku.

A Maďarsko je úplně samostatný případ.

Maďarské varování

Maďarsko má průměrnou hypoteční sazbu 7,80 procenta. To z něj dělá nejdražší hypoteční trh v EU.

Je to varování pro celou střední Evropu.

Země se stále vzpamatovává z hlubokých makroekonomických šoků, vysoké inflace a následků dlouhodobě napjaté hospodářské politiky. I když základní sazba maďarské centrální banky klesla na 6,25 procenta, hypotéky zůstávají pro běžné domácnosti extrémně drahé.

Při pohledu na Maďarsko si Česko může říct, že na tom není nejhůř.

Jenže to je slabá útěcha pro rodinu, která si chce koupit byt v Praze, Brně, Plzni nebo jiném velkém městě a zjistí, že splátka hypotéky je za současných podmínek mimo její možnosti.

Politicky tedy Babiš může říct: nejsme Maďarsko, ale proč nejsme blíž západní Evropě?

A právě tato otázka bude pro vládu i ČNB nepříjemná.

Banky zvyšují sazby v očekávání další nejistoty

Další problém spočívá v tom, že komerční banky už reagují na očekávaný vývoj. Nečekají pouze na rozhodnutí ČNB. Sledují inflaci, výnosy dluhopisů, rizika na trzích, poptávku po úvěrech a geopolitické hrozby.

Pokud banky očekávají, že centrální banka nebude sazby snižovat rychle, nebo že se objeví nové inflační tlaky, promítají to do hypotečních nabídek.

Výsledek je patová situace.

Domácnosti čekají na levnější hypotéky.

Banky čekají na jasnější signál.

ČNB čeká na jistotu, že inflace se opravdu nevrátí.

A politici čekají na téma, které mohou použít v kampani.

Jenže bydlení se mezitím dál vzdaluje.

Kdo má tedy pravdu?

Odpověď není jednoduchá.

Babiš má pravdu v tom, že české hypotéky jsou v evropském srovnání velmi drahé. Data ukazují, že Česko patří mezi nejhorší země EU z hlediska sazeb u nových hypoték. Pro domácnosti je to reálný problém a politická kritika ČNB proto není jen prázdným gestem.

Má také pravdu v tom, že drahé hypotéky ničí sny o vlastním bydlení. Mnoho lidí dnes skutečně nemá šanci dosáhnout na úvěr, který by ještě před několika lety vypadal dostupněji.

Ale ČNB má také silný argument.

Její úkolem není dělat levné hypotéky za každou cenu. Jejím úkolem je udržet cenovou stabilitu. Pokud by snížila sazby příliš rychle a inflace by se vrátila, zaplatili by to nakonec všichni — nejen žadatelé o hypotéku.

To je nepopulární, ale důležitá pravda.

Politický spor bude sílit

Hypotéky se stávají jedním z nejcitlivějších témat české politiky.

Dotýkají se mladých rodin, střední třídy, seniorů pomáhajících dětem, developerů, bank, realitního trhu i celé ekonomiky.

Andrej Babiš bude dál tlačit na ČNB a tvrdit, že centrální banka drží ekonomiku zbytečně pod krkem. Aleš Michl bude dál argumentovat opatrností, inflačními riziky a odpovědností za stabilitu.

Mezi nimi zůstane běžný občan.

Člověk, který nechce vést spor o měnovou politiku.

Chce jen vědět, jestli si může dovolit vlastní byt.

Závěr: Česko uvízlo mezi snem o bydlení a strachem z inflace

Český hypoteční trh je dnes ve velmi složité situaci.

Sazby jsou vysoké.

Bydlení je drahé.

Banky jsou opatrné.

ČNB nechce riskovat návrat inflace.

A politici z toho dělají stále ostřejší střet.

Žebříček ECB ukazuje tvrdou realitu: Česko je čtvrtou nejdražší zemí EU, pokud jde o nové hypotéky. To je fakt, který nelze snadno zamést pod stůl.

Babiš proto trefuje skutečný problém.

Ale jeho řešení, tedy rychlejší a výraznější snížení sazeb, není bez rizika.

Michlova opatrnost může lidem připadat krutá, protože jim zdražuje cestu k bydlení. Z pohledu centrální banky však může být právě tato opatrnost pojistkou proti tomu, aby se země znovu nevrátila do období vysoké inflace.

Česko tak stojí mezi dvěma bolestmi.

Drahé hypotéky dnes.

Nebo riziko drahého života zítra.

A dokud se tento kruh nepodaří prolomit, bude vlastní bydlení pro mnoho českých domácností stále spíš snem než dostupnou realitou.